A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo em matéria condominial vem ganhando destaque porque traduz, em decisões concretas, os conflitos mais comuns da vida em comunidade.
Questões como corte de serviços essenciais, extravio de correspondência, divulgação de imagens, aplicação de multas e até regras de convivência em áreas comuns passam diariamente pelo crivo dos desembargadores. Com isso, o TJSP tem construído um corpo robusto de precedentes que orientam síndicos, administradoras e moradores.
Corte de água por inadimplência gera dano moral
Um dos julgados mais comentados envolveu a interrupção do fornecimento de água de uma unidade condominial por atraso nas taxas. O TJSP entendeu que o condomínio não pode usar o corte de serviços essenciais como mecanismo de cobrança. A medida fere diretamente a dignidade da pessoa humana e expõe os moradores a constrangimento desnecessário.
Nesse caso, o tribunal fixou indenização por danos morais, reconhecendo que a cobrança deve seguir os meios legais, como execução judicial, mas nunca afetar direitos básicos. Essa decisão ecoa em inúmeros processos e se tornou parâmetro para coibir práticas abusivas.
Extravio de correspondência judicial e ressarcimento
Outro ponto relevante diz respeito à responsabilidade do condomínio pelo extravio de correspondência. Quando um oficial de justiça ou empresa de entrega deixa cartas e intimações com funcionários da portaria, cabe ao condomínio garantir que elas cheguem ao destinatário.
O TJSP tem decisões que obrigam o condomínio a indenizar condôminos prejudicados pela perda de correspondência, sobretudo quando se trata de intimações judiciais ou documentos urgentes. Para evitar esse tipo de problema, síndicos são orientados a adotar controles rígidos, como protocolos de entrega e registro eletrônico.
Lista de medidas preventivas que podem reduzir litígios:
- Manter livro de registro de correspondências e intimações.
- Treinar funcionários da portaria para o correto recebimento.
- Garantir rastreabilidade em casos de documentos oficiais.
Divulgação de vídeo íntimo e responsabilidade civil
O uso de câmeras de segurança é comum em condomínios, mas o TJSP já enfrentou casos de uso indevido dessas imagens. Em uma situação emblemática, um vídeo íntimo gravado em elevador foi divulgado, expondo moradores. O tribunal reconheceu a falha na guarda e na divulgação do conteúdo e condenou o condomínio ao pagamento de indenização por danos morais.
Essa decisão reforça que a administração não pode se eximir da responsabilidade pela guarda de imagens. Ainda que o conteúdo tenha sido divulgado por terceiros, a falta de controle interno é considerada negligência. O recado é claro: tecnologia deve servir para proteger, e não para vulnerar a privacidade dos moradores.
Multas válidas mesmo sem procedimento formal completo
As multas aplicadas pelo condomínio também são terreno fértil para disputas judiciais. Muitas vezes os moradores questionam a validade da penalidade alegando falhas no procedimento ou ausência de notificação formal. O TJSP, porém, tem consolidado entendimento de que, havendo prova clara da infração e previsão expressa na convenção ou no regimento interno, a multa é válida mesmo que nem todas as formalidades tenham sido seguidas.
Essa posição busca equilibrar o respeito ao devido processo com a necessidade de manter a ordem coletiva. Afinal, condutas abusivas como excesso de barulho, uso irregular de áreas comuns ou agressões verbais não podem ficar sem resposta apenas por falhas burocráticas.
Impossibilidade de prorrogar mandato sem eleição
Durante a pandemia, muitos condomínios tentaram estender o mandato de síndicos e conselhos administrativos sem convocar assembleias presenciais. O TJSP foi firme: não há autorização judicial para prorrogação automática. O tribunal ressaltou que é possível buscar alternativas, como assembleias virtuais ou urnas físicas, para respeitar a convenção.
Essa posição mostra que a gestão condominial deve sempre se alinhar à vontade coletiva. A pandemia não eliminou a necessidade de eleição, apenas exigiu criatividade na forma de realizá-la.
Restrição de visitantes em áreas comuns
Outro tema polêmico foi a limitação de visitantes em academias, piscinas e salões de festa durante o isolamento. O TJSP entendeu que o síndico pode restringir o uso de áreas comuns para preservar a saúde coletiva, mesmo sem convocar assembleia.
Essa decisão reconhece que, em momentos de crise, o dever de zelar pela coletividade pode prevalecer sobre a vontade individual. Ainda assim, exige-se razoabilidade, evitando restrições permanentes que extrapolem o contexto de emergência.
Inadimplência e suspensão de débitos
Com a queda de renda generalizada, muitos condôminos pediram suspensão de cobrança de taxas. O TJSP, porém, manteve o entendimento de que as obrigações condominiais não podem ser suspensas unilateralmente. A inadimplência fragiliza o caixa e compromete serviços essenciais como limpeza, portaria e manutenção.
Nesse cenário, a saída foi incentivar negociações individuais, parcelamentos e medidas conciliatórias. A decisão mostra que o Judiciário protege o equilíbrio financeiro da coletividade, mesmo diante de crises excepcionais.
Deliberações condominiais em estado de emergência
O tribunal também enfrentou questionamentos sobre a validade de deliberações feitas fora do padrão tradicional. Assembleias virtuais e consultas eletrônicas foram aceitas como alternativas legítimas, desde que garantido o direito de participação e voto de todos os condôminos.
Segundo dados levantados pelo portal SíndicoNet, cerca de 70% dos condomínios paulistas adotaram assembleias digitais em 2020 e 2021 (SíndicoNet). Esse dado reforça que o TJSP apenas consolidou uma prática já consolidada na vida condominial.
Extinção de condomínio e alienação judicial
Em casos de copropriedade indivisa, quando os condôminos não chegam a acordo sobre o uso do bem, o TJSP aplica o instituto da extinção de condomínio. A solução prática é a alienação judicial — o imóvel vai a leilão e o valor é dividido entre os coproprietários.
Essa decisão é importante porque evita a perpetuação de conflitos familiares ou patrimoniais. Na prática, mantém o equilíbrio entre o direito de propriedade e a necessidade de pacificação social.
Lista de situações que podem levar à extinção judicial:
- Divergências entre herdeiros quanto ao uso de imóvel herdado.
- Condomínios indivisos sem possibilidade de divisão física.
- Conflitos prolongados sem perspectiva de acordo.
Responsabilidade propter rem: o adquirente responde
O TJSP já consolidou o entendimento de que a obrigação de pagar cotas condominiais é propter rem — acompanha o imóvel, e não apenas a pessoa. Isso significa que o novo proprietário responde por débitos deixados pelo antigo dono, mesmo sem ter participado da inadimplência.
Esse entendimento protege a coletividade condominial, garantindo o fluxo de caixa. Para compradores, a lição é clara: antes de adquirir um imóvel, é fundamental verificar a existência de dívidas condominiais pendentes.
Condomínio não sofre dano moral como pessoa jurídica
Outro ponto interessante é que o TJSP segue a linha do STJ: o condomínio não pode pleitear indenização por dano moral. A razão é simples — o condomínio não possui honra subjetiva como uma pessoa física, apenas uma reputação funcional. Assim, só é possível pedir indenização patrimonial em casos de prejuízo comprovado.
Esse entendimento evita que disputas menores se transformem em pedidos desproporcionais de reparação moral. O foco, nesses casos, deve estar em cobrir prejuízos materiais ou administrativos.
Penhora de imóvel e o bem de família
Em matéria de execução, o TJSP reconhece que o bem de família é impenhorável. No entanto, existe uma exceção importante: imóveis podem ser penhorados para garantir o pagamento de taxas condominiais.
Essa posição é firme porque o inadimplemento compromete diretamente a coletividade. Ou seja, mesmo que o imóvel seja o único bem de moradia do devedor, ele responde pelas cotas, assegurando o equilíbrio financeiro do condomínio.
Jurisprudência do TJSP sobre Condomínios: entendendo decisões práticas e precedentes atuais
As decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo em matéria condominial oferecem parâmetros que orientam síndicos, moradores e advogados em situações do dia a dia.
Questões como corte de água, inadimplência, assembleias virtuais, penhora de imóvel e até responsabilidade por divulgação de imagens íntimas são tratadas em precedentes que equilibram direitos individuais e a coletividade. Ter clareza sobre essa jurisprudência evita conflitos, orienta boas práticas administrativas e fortalece a convivência em condomínios.
O condomínio pode cortar água por atraso nas cotas?
Não. O TJSP entende que a interrupção de serviços essenciais, como água, viola a dignidade humana. O meio correto de cobrança é a via judicial de execução de débitos condominiais.
Quem compra imóvel com dívidas responde pelas cotas antigas?
Sim. A dívida condominial é propter rem, ou seja, acompanha o imóvel. O novo proprietário passa a ser responsável pelos débitos, mesmo que não os tenha gerado.
Imóvel de família pode ser penhorado por dívida de condomínio?
Pode. O TJSP, seguindo a jurisprudência do STJ, entende que a impenhorabilidade do bem de família não vale contra dívidas condominiais, pois o inadimplemento afeta toda a coletividade.
A jurisprudência condominial no TJSP mostra como a Justiça paulista atua para equilibrar direitos fundamentais e interesses coletivos. Questões que envolvem a vida prática dos moradores são tratadas com rigor, mas também com sensibilidade social. Para aprofundar mais, você pode conferir este guia sobre jurisprudência condominial do TJ-SP que detalha precedentes e boas práticas: jurisprudência TJ-SP em condomínios.
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